STJ consolida entendimento: locação por Airbnb em condomínio residencial exige aprovação de dois terços dos condôminos

O que decidiu o STJ e por que a decisão importa

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça consolidou, em julgamento realizado em 7 de maio de 2026, um entendimento que muda de forma significativa a forma como proprietários de imóveis em condomínios residenciais podem explorar suas unidades por meio de plataformas digitais de locação temporária. Por maioria de votos, o colegiado estabeleceu que a locação por curta temporada — modelo praticado por aplicativos como Airbnb, Booking.com e Vrbo — não se enquadra na locação residencial comum regida pela Lei do Inquilinato, mas configura o que os ministros classificaram como contrato de hospedagem atípico.

A decisão foi tomada no recurso especial REsp 2.121.055, que envolveu uma proprietária de apartamento em Minas Gerais que recorreu de decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais que havia proibido a locação de sua unidade via Airbnb sem autorização do condomínio. O caso chegou ao STJ com efeitos de uniformizar a jurisprudência do tribunal sobre o tema, e o resultado representa uma mudança relevante no regime jurídico aplicável a milhares de empreendimentos residenciais em todo o Brasil.

O ponto central do acórdão é que, quando a convenção condominial estabelece a destinação exclusivamente residencial e não menciona expressamente a possibilidade de locação por curta temporada, essa prática passa a ser considerada proibida. A mudança de regra para permitir a hospedagem temporária exige aprovação de dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil, que disciplina a alteração da destinação do edifício.

A natureza do contrato de hospedagem atípico

A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, desenvolveu no voto vencedor uma distinção técnica fundamental. Para a magistrada, o que determina a natureza jurídica do contrato não é o aplicativo ou a plataforma utilizada para oferta do imóvel, mas as características econômicas e operacionais da exploração. Assim, uma unidade oferecida a desconhecidos com alta rotatividade, habitualidade e eventual serviço de limpeza ou recepção descaracteriza o uso exclusivamente residencial, ainda que o anúncio tenha sido feito por meio de plataforma digital.

Essa separação entre a análise jurídica e a plataforma tecnológica específica utilizada é uma decisão que especialistas ouvidos pela revista Consultor Jurídico avaliaram como técnica e equilibrada, na medida em que não cria solução automática para todos os condomínios, mas estabelece critério interpretativo a ser aplicado conforme o perfil de cada empreendimento.

Contexto: a expansão das plataformas digitais e a reação dos condomínios

O crescimento explosivo das plataformas de locação por temporada transformou o mercado imobiliário brasileiro a partir da década de 2010. O que começou como possibilidade marginal de proprietários alugar imóveis de veraneio evoluiu para modelo de negócio estruturado, com empresas dedicadas à aquisição de unidades em condomínios residenciais para exploração comercial exclusiva via plataformas digitais. Esse fenômeno gerou tensões recorrentes em condomínios onde a alta rotatividade de hóspedes passou a impactar a segurança, o sossego e a convivência entre moradores.

A questão judicial sobre a licitude da locação por curta temporada em condomínios residenciais já havia gerado múltiplas decisões conflitantes nos tribunais estaduais antes mesmo de o STJ se pronunciar. Havia jurisprudência permitindo a prática ao argumento de que o direito de propriedade, garantido pela Constituição, não poderia ser restringido sem previsão legal expressa. Outra corrente entendia que a convenção condominial, ao prever uso exclusivamente residencial, já vedava essa modalidade de exploração. Essa dispersão interpretativa foi o que motivou a questão do STJ a enfrentar o tema com efeito uniformizador.

O julgamento do REsp 2.121.055 contou com a participação de toda a Segunda Seção, composta por nove ministros. A corrente majoritária, liderada pela ministra Nancy Andrighi, concluiu que a mudança na destinação do condomínio para permitir hospedagem temporária depende de deliberação assembléária com quórum qualificado, nos termos do Código Civil. A corrente vencida, da qual fizeram parte os ministros Ricardo Villas Bôas Cueva e Regina Céli Martins, sustentou que a interpretação mais restritiva poderia violar o princípio constitucional da legalidade, por tratar como proibido algo que não está expressamente vedado em lei.

Impactos práticos para proprietários, investidores e condomínios

A decisão do STJ, embora não tenha efeito vinculante obrigatório para todos os tribunais, possui força persuasiva e tende a orientar a interpretação dos tribunais estaduais em casos semelhantes. O impacto imediato recai sobre proprietários que adquiriram unidades em condomínios residenciais com a expectativa de explorar a locação por curta temporada como fonte de renda. Se a convenção do edifício for omissa sobre a prática, a partir de agora esses proprietários ficam em situação de insegurança jurídica, já que a exploração pode ser considerada violação da finalidade residencial do imóvel.

Advogados ouvidos pelo Consultor Jurídico avaliaram que a decisão deve impulsionar uma onda de revisões de convenções condominiais em todo o país. Em condomínios onde a maioria dos proprietários tem interesse em manter a exploração por plataformas digitais, a tendência é que assembleias sejam convocadas para incluir autorização expressa na convenção, atingindo o quórum de dois terços exigido pelo artigo 1.351 do Código Civil. Em empreendimentos onde predominam moradores efetivos, a mesmavia pode ser utilizada para incorporar a proibição expressa, eliminando a zona de incerteza que antes permitia a prática sem proteção legal.

O professor Rodrigo Palacios, sócio da área de Direito Imobiliário do Viseu Advogados, avaliou que a decisão corrige uma distorção interpretativa que se havia instalado na jurisprudência. Segundo ele, a tese vencedora preserva o direito legítimo de proprietários que utilizam suas unidades de forma eventual para temporada, sem comprometer a segurança e a tranquilidade dos condomínios residenciais onde a maioria dos moradores habita de forma permanente. A decisão, na avaliação de Palacios, equilibra adequadamente os direitos individuais de propriedade com os interesses coletivos condominiais.

Quem assume os custos e os riscos da mudança

A mudança de entendimento expõe riscos concretos a investidores cujo modelo de negócio se fundava na aquisição de unidades residenciais para exploração exclusivamente via plataformas de curta permanência. Advogados do setor imobiliário apontaram que esses ativos podem sofrer desvalorização em condomínios que não conseguirem reunir o quórum necessário para autorizar expressamente a prática, ou em que a assembleia deliberar pela manutenção da proibição.

Ramon Barbosa Tristão, advogado do escritório Nascimento e Mourão Advogados, avaliou que o impacto econômico é direto e que a decisão tende a favorecer a separação entre o mercado de fundos residenciais voltados para moradia permanente e o mercado de imóveis estruturados para estadia temporária — como estúdios, flats e unidades em empreendimentos hoteleiros. Essa diferenciação, segundo ele, pode ser positiva para a organização do mercado a médio prazo, embora cause rupturas no curto prazo para investidores que apostaram em modelos menos claramente definidos.

Contrapontos, críticas e limites da decisão

A decisão majoritária não foi unânime e gerou críticas substantivas de ministros que integraram a corrente vencida. O ministro Ricardo Villas Bôas Cueva pediu maior reflexão antes de consolidar uma interpretação que, segundo ele, essencialmente faz política pública sobre tema que ainda tramita no Congresso Nacional. O ministro chamou atenção para a existência de projetos de lei em discussão sobre a matéria e questionou se seria papel do Judiciário estabelecer por via interpretativa uma regra que o Parlamento ainda não definiu de forma expressa.

Essa observação levanta questão relevante sobre os limites da função jurisdicional na configuração de regras sobre novos modelos de negócio. O fenômeno das plataformas digitais de locação temporária é relativamente recente na escala do ordenamento jurídico, e o legislador ainda não produziu norma específica que discipline a matéria de forma detalhada. A ausência de regulamentação expressa foi, para alguns ministros, razão para uma interpretação mais restritiva da competência decisória da corte. Para outros, justamente a lacuna normativa que justifica a atuação do STJ na definição de parâmetros interpretativos até que o legislador intervenha.

A plataforma Airbnb manifestou-se publicamente sobre a decisão, afirmando que o acórdão do STJ refere-se a um caso específico e pontual, que não tem caráter definitivo e que não determina a proibição da locação via plataforma. A empresa anunciou que tomará as medidas legais cabíveis para proteger o direito de propriedade de seus anfitriões. A posição da plataforma sustenta que a restrição à locação por temporada viola direitos constitucionais e que a comunidade de anfitriões tem o direito legítimo de gerar renda com seus próprios imóveis.

Cenários e síntese

A decisão do STJ sobre locação por curta temporada em condomínios residenciais deve ser compreendida como um ponto de inflexão na regulação do mercado de aluguel temporário no Brasil, não como uma resolução final do debate. O tema envolve interesses múltiplos e por vezes conflitantes: o direito de propriedade dos titulares de unidades, a autonomia da vontade condominial, a segurança e o bem-estar dos moradores efetivos, a organização do mercado imobiliário e a definição do papel do legislador frente a fenômenos econômicos novos. Cada um desses eixos continua em evolução.

Os cenários mais prováveis nos próximos meses são de aumento de litigiosidade em condomínios onde a convenção é omissa, e de movimento de atualização de convenções em empreendimentos onde houver interesse econômico organizado para tanto. A força persuasiva do acórdão do STJ tende a reduzir a dispersão interpretativa que existia nos tribunais estaduais, mas não elimina a necessidade de que o Poder Legislativo intervenha com disciplina normativa mais clara e abrangente. Enquanto isso não ocorrer, será a dinâmica condominial — assembleias, quóruns, maiorias qualificadas — que decidirá, na prática, o destino da locação por curta temporada em cada edifício do país.

Para proprietários, investidores, síndicos e advogados que atuam no segmento imobiliário, a lição imediata é que a era da exploração livre e não regulamentada de unidades residenciais em condomínios via plataformas digitais chegou ao fim no ordenamento brasileiro. A partir da decisão de 7 de maio de 2026, a regra é de autorização expressa, não de silêncio como permissão. Quem não adequar suas práticas e expectativas a essa nova realidade poderá enfrentar consequências jurídicas concretas, incluindo a imputação de responsabilidade por violação da convenção condominial e a obrigação de cessar a atividade exploratória.

Este artigo foi elaborado com apoio de inteligência artificial generativa como ferramenta de assistência à redação e de forma automatizada. As análises e opiniões expressas não constituem aconselhamento jurídico.